La questione riguardante la nozione di abitazione di lusso è, come noto, molto importante in relazione alle agevolazioni previste per la prima casa, in particolare per ciò che concerne le imposte ipocatastali e l'imposta di registro: è per questo motivo che ogni pronunciamento in merito da parte della Corte di Cassazione deve essere preso in considerazione con la massima attenzione. In particolare, la sentenza n. 2010 del 2018 ha messo in evidenza che anche i seminterrati e i sottotetti devono essere presi in considerazione per individuare gli immobili e gli appartamenti di lusso nel calcolo della superficie utile, pari a 240 metri quadri, in funzione del beneficio prima casa: e ciò è vero a prescindere dal fatto che i seminterrati e i sottetti in questione siano abitabili o meno. Nel caso in cui la casa sia di lusso, non si ha diritto al beneficio, ma non è prev

 ista la sanzione del 30% se l'abitazione non può essere accatastata come A1, come A8 o come A9.

Il caso in oggetto

La sentenza della Cassazione si riferisce a un ricorso che l'Agenzia delle Entrate aveva presentato nei confronti di un soggetto che, per l'acquisto di un immobile, aveva beneficiato dell'agevolazione prima casa come previsto dall'articolo 1 del DPR 131 del 1986. Attraverso un avviso di liquidazione, il Fisco aveva chiesto che le imposte venissero pagate per intero, dal momento che l'immobile aveva una superficie di più di 240 metri quadri e che, proprio per questa ragione, doveva essere annoverato tra gli appartamenti di lusso: il che avrebbe fatto decadere l'agevolazione. Per parte sua, il contribuente riteneva che il Fisco, ai fini del calcolo, non avrebbe dovuto tenere conto del seminterrato e del sottotetto per il computo della superficie utile complessiva. L'atto impositivo era stato impugnato dal co

 ntribuente, il quale aveva contestato le sanzioni e il recupero a tassazione dell'imposta di registro ordinaria. 

Il primo e il secondo grado

Il ricorso era stato rigettato dai giudici di primo grado, i quali avevano confermato che il Fisco aveva operato in modo corretto; così il contribuente aveva deciso di ricorrere presso la Commissione tributaria regionale, e in questo caso il ricorso era stato accolto. Stando alla commissione, la superficie utile globale era di meno di 240 metri quadri, tenendo presente che il DM del 2 agosto del 1969 stabiliva che dal calcolo dovessero essere esclusi i posti auto, le scale, le soffitte, le terrazze, i balconi e le cantine. Non disponendo dei requisiti di abitabilità, il sottotetto e il seminterrato non avrebbero dovuto essere computati, secondo la Commissione tributaria regionale: in particolare il sottotetto non presentava i requisiti stabiliti dal Regolamento edilizio per l'abitabilità, mentre il seminterrato era formato da ambienti non abitabili secondo il regolamento edilizio. A sua volta, i

 l Fisco aveva presentato ricorso in Cassazione contro la sentenza della commissione.

La Cassazione

Si è giunti, pertanto, alla sentenza della Cassazione, che ha ribaltato la decisione della Commissione tributaria regionale facendo notare che le previsioni del DM del 2 agosto del 1969, anche in virtù di un orientamento giurisprudenziale che ormai è stabile, devono essere considerate tassative. In altri termini, per identificare gli appartamenti di lusso vanno esclusi dal calcolo della superficie unicamente le scale, le terrazze, i balconi, i posti auto, le soffitte e le cantine. Come si vede, in questo elenco non sono presenti i sottotetti e i seminterrati, che - quindi - vanno computati anche se non sono abitabili. Il requisito di abitabilità non è rilevante, in quanto all'articolo 6 del DM in questione non se ne fa menzione: il solo criterio che deve essere tenuto in considerazione riguarda la possibilità di utilizzare o meno gli ambienti.